家(戸建て)を売りたい方
家を売りたいがどうすればよい？
「住み替えたい」「環境を変えたい」「親が住んでいた家が空き家になった」「離婚をする」「金銭的な問題」等々…様々な理由で家を売りたいとき、何から始めたらよいかわからない・どこに相談したらよいのか不安になると思います。
家を売ろうと思った方が、知っておくべき基礎知識・不動産会社の選び方・家を売るまでの流れをご紹介します。
家を売るまでの流れ
売りたい家の適正価格を知る
自分が売りたい価格と、家を買う人が買いたい価格がかけ離れていれば売れません。まずは相場を調べてみましょう。
相場を知る方法としては、
- ・不動産会社で査定してもらう
- ・自分の物件に条件が似ている家がいくらで売り出されているかat home等のサイトで見る
- ・国土交通省の「不動産取引価格交渉情報検索」で、実際に取引された価格を調べる
不動産会社に査定を依頼しても、どの業者も同一の価格を提示するわけではありません。（※参考記事「不動産業者の選び方」）安心して売却するためにも、自分でも相場を知っておかないと損をしてしまう可能性があります。
| 売り出し価格が安すぎる | 相場より安い価格で売りに出すと、本来売れる価格より安く売れてしまう。 | ⇒損をする |
| 売り出し価格が高すぎる | 売れ残ってしまい時間だけが経過し、最終的には大幅に値下げするしかない。 | ⇒損をする |
| 売り出し価格が適正 | スケジュールが許す範囲で、一番高く売却できる。 | ⇒お得に売却できる |
買ってくれる人を探す
方法としては
- ・不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらう
- ・自分で買主を探す
実際に買いたい人が居るという場合を除けば、不動産会社に依頼をする方が、既存のお客様への紹介やインターネットやいろいろな媒体での広告をしてくれるなど、メリットが多いです。不動産業者に依頼をしても、売却が決まるまでは費用はかからないので安心です。(※参考記事「不動産仲介とは」)もし、売却前に広告宣伝費・調査費等を請求してくる業者であれば、悪質な業者の可能性があります。
自分で買主を探す手段の一つには、「業者に買い取ってもらう」という方法もあります。(※参考記事「不動産買取とは」)
売却交渉・契約・引渡し
買主が決まったら、条件等の交渉をして契約し、引渡しとなります。
不動産会社に依頼をしていれば、交渉・契約は任せておけるので安心です。個人売買も可能ですが、売主が負う瑕疵担保責任など法律や専門知識が必要とされる不動産取引には心配なこともあります。自分で買主を見つけた場合も契約だけでも専門知識のある業者を通した方が後々揉め事になりません。
買主を自分で見つけても仲介手数料は同額というのは納得できないという方は、不動産コンサルティングの出来る業者にお問い合わせください。(※参考記事「不動産コンサルティングとは」)
不動産会社の選び方
不動産会社に依頼する場合、どうやって不動産会社を探せばよいのか、また何を基準に選べばよいのでしょうか。
不動産業者の探し方
- 近所の不動産業者を探す
- 広告などで目にする不動産業者に問い合わせる
- インターネットで不動産業者を検索する
不動産業者の選び方
何軒か見つかったが、何を基準に選べばよいのでしょうか。
①大手の有名な不動産会社やCMをよく見るチェーン店の不動産会社 VS 地域でやっている地元に詳しい不動産会社
これは一概にどちらがよいと言い切れるものではありませんが、「家を売る」のは、その他の物を売るのとは違い、とても地域性が関係してきます。日本全国同一の規格で同一の価格というわけではなく、地域によって価格はずいぶん変わってきます。
〇〇県△△市が人気があって高く売れ、××市は人気がなく安くしか売れない。というだけではなく、その土地に住んでいる人しかわからないような局地的な理由（自治会が良い悪い・昔お墓があった・風向きでで養鶏場の匂いがすることがある等）があり、価格が変わってきます。
不動産を探しているのであれば、大手の不動産会社の方が情報が多くあるので有名企業・チェーン店の方が良いこともありますが、より正確な適正価格を提示できるのは、その地域のことを良く知っている、地元に根付いた不動産会社ではないでしょうか。
それなら地元であればどこでもよいかというとそうではありません。大切なのは不動産会社の規模や知名度ではなく、担当者の力量、つまり担当者の実力で決まります。最終的には担当者と直接話した上で、信頼できると思える不動産業者を選んでください。
また、自分のできる範囲で相場を調べたのであれば、査定で相場より明らかに高い価格を提示する業者より、適正価格を提示する業者を選んでください。
| 悪い不動産会社 | 良い不動産会社 | |
|---|---|---|
| 価格が適正か | 安すぎて損したり、高すぎて売れない | 適正な時期に適正な価格で売れる |
| 買い手との交渉 | 買い手の言い分ばかり受け入れるよう迫ってくる・決裂する | 買い手も自分も満足できる条件で合意できる |
| 知識・経験があるか | 経験が浅く、トラブルになった時頼りにならない | 経験に基づく知識が豊富でトラブルにならない |
| 売却にまつわる相談 | 何も相談にのってくれない | 色々と相談にのってくれる |
②自分の住んでいる家の近く VS 売りたい家の近く VS 競争力が働く都会の不動産業者
これは①を読んでいただいたら、答えがわかりますね。もちろん、売りたい家の近くです。
メールや写真のやり取りで何度も現地に赴かずに売ることもできるので、どのような時にどんな手段でやり取りするのか事前に確認しておくと安心です。
家を売却するときにかかる費用・税金
税金以外の費用
| 仲介手数料 | 不動産会社への報酬 | 売却額の3%+6万円+消費税(400万円を超える場合) |
| 司法書士費用 | 登記を司法書士に依頼した報酬＋調査費＋登録免許税 | 司法書士に問い合わせる |
| その他の費用 | 家をクリーニングした場合の費用・家具などの撤去費用・リフォーム費用など | 必須ではないので物件による |
税金
| 印紙税 | 売買契約書に貼る印紙代 | 3万円前後 |
| 登録免許税 | 抵当権抹消にかかる税金(※司法書士報酬に含まれる) | 数千円 |
| 譲渡所得税 | 譲渡益にかかる税金 | 譲渡所得の約14.21%～39.63% |
家を売るのに必要な書類
| 登記済権利書または登記識別情報 | 登記名義人の変更のため |
| 土地測量図・境界確認書 | 測量図がない場合は、測量の必要があります |
| 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書 | 固定資産税の負担を計算するのに必要 |
| 物件の図面 | 建築時の物があればご用意ください |
| 建築確認済証および検査済証 | 建築基準を満たしているかの確認に必要 |
| 実印・印鑑証明 | 売買契約書等の書類への捺印 |
| 身分証明書 | 売主本人の確認 |
