媒介契約の種類
媒介契約とは
不動産の売買には専門的な知識が必要で、売主と買主の間に不動産会社に仲介に入ってもらうのが一般的です。個人間の売買では、トラブルを起こしてしまいます。
不動産会社に仲介を依頼する時に契約するのが、「媒介契約」です。
媒介契約書の中で、どのような条件で売却活動を行い、成約した際の報酬はどうするのかといったことを定めて契約を取り交わします。
通常は、「媒介契約」を締結しただけでは、費用は発生しませんので大丈夫です。
媒介契約の種類
媒介契約には、同時に複数の不動産会社と契約できるかどうかや、契約期間は何カ月かといった点で、以下の３種類に分けられています。
一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数業者との契約 | × | × | 〇 |
| 自己発見取引 | ○ | × | 〇 |
| 契約の有効期間 | 3か月以内 | 3か月以内 | 指定なし |
| 指定流通機構への登録 | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 | 任意 |
一般媒介契約
一般媒介契約の他の２つの媒介契約と異なる最大のポイントは、複数の不動産会社と契約を結ぶことができるという点です。
不動産の情報はより多くの人の目に留まるようにしたほうが成約の可能性が高くなります。複数の不動産会社に媒介を依頼することで、多くの方に情報を届けやすくなり、成約の可能性を高めることにつなげられます。
また、媒介契約を結んだとしても自分で買い手を見つけられるという点がメリットです。
一方、不動産会社側からすると、複数の不動産会社と媒介契約を結んでいる場合、一生懸命販売活動をしても他の不動産会社が契約を決めてしまえば、仲介手数料が入らず、ただ働きどころか広告宣伝費の分マイナスになってしまいます。
そのため、他の2つの媒介契約を比べると、積極的に販売活動をしない可能性もあります。
人気のあるエリアで放っておいても買い手が見つかる場合であれば良いのですが、そうでない場合には、どの不動産会社からも力を入れて販売されない不動産となってしまう可能性があります。
また、指定流通機構(レインズ)への登録が必須でないこともデメリットでしょう。
専任媒介契約
専任媒介契約は、一般媒介契約と異なり１社としか媒介契約を結べないため、不動産会社もその不動産を売却するために一生懸命活動するという点が挙げられます。
また、14日に1回以上の販売状況の報告義務が課せられるため、依頼する側としても安心です。
自分で買い手を見つけられるという点、指定流通機構(レインズ)への登録が義務となっている点もメリットだと言えるでしょう。
一方で、不動産会社１社としか契約しないため、どれだけ営業・宣伝してくれるかがその不動産会社頼みになってしまう点、他社との競争がないため営業が活発でなくなってしまう可能性がある点があげられます。
■指定流通機構(レインズ)への登録義務とは
先ほどから出てきている、指定流通機構（レインズ）への登録とは何のことでしょうか。
レインズとは Real Estate Information Network System = REINS のことで、国土交通大臣が指定した不動産流通機構です。
（※レインズ）
レインズに登録された物件は、全国の不動産会社で閲覧が可能になるため、多くの人に不動産情報を届けることができます。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、基本的な内容は専任媒介契約と同じで、より契約内容を厳しくしたものだと言えます。
他の2つの媒介契約とは異なる点は、自分で買い手を見つけて契約するという行為が禁止されており、その場合は不動産会社を媒介業者として契約することになります。
指定流通機構（レインズ）への登録が義務なのは同じですが、媒介契約の締結から5日以内、依頼主に対する報告義務は7日に1回以上と定められています。
どの媒介契約を選ぶべきか
それで、結局どの媒介契約を選べば良いの？という話ですが…。
専属専任媒介契約と専任媒介契約ではあまり違いがなく、実務上、専属専任媒介契約が選ばれることはあまり多くありません。
ということは、「一般媒介」か「専任媒介」のどちらかということになりますが、やはりポイントは1社としか媒介契約を締結できないのか、複数の不動産会社と媒介契約を締結できるのかの違いです。
この点に関して、やはり1社に絞って媒介契約を締結したほうが、積極的に営業活動をしてくれる、親身になってくれるという点で魅力的です。
お薦めとしては、
①信頼できる不動産業者と「専任媒介契約」を締結する。
専任媒介契約の契約期間は3か月以内と決まっているので、もし媒介契約をした不動産業者があまり信頼できなくなった場合、契約期間が終了したらほかの業者に変えることもできます。
または、
②信頼できそうな不動産業者１社と「一般媒介契約」を締結する。
「一般媒介契約」でも同時に複数社と契約しなければならいということはありません。
媒介契約の際に、「一般媒介ですが、当面はあなたの会社にお任せします。」と言っていただければ、不動産会社も頑張って活動してくれます。
一定期間（3か月から半年）経過して良い成果が出なければ、不動産会社に連絡して他の会社とも媒介契約を結ぶ旨を伝えれば、最初に契約した不動産業者も納得すると思います。
